Articoli pubblicati sul “Messaggero” e riproposti sul sito  https://mauropasquali.com/  del dott. Mauro Pasquali nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari. Il custode giudiziario (avvocato o commercialista) può essere delegato dal giudice  dell’esecuzione affinché svolga, oltre alle attività relative alle formalità preliminari alle operazioni di vendita, anche gli adempimenti successivi all’aggiudicazione o assegnazione dell’immobile”,

LA VENDITA ALL’ASTA E LE REGOLE DELLA DISTRIBUZIONE DEL RICAVATO

Progetto di distribuzione del ricavato della vendita

Ara Pacis RomaLa compilazione del progetto di distribuzione del ricavato della vendita obbliga il professionista delegato ad analizzare innanzitutto la corrispondenza tra quanto “precisato” dal creditore e quanto risultante dai titoli e dalla documentazione allegata da ogni creditore nel fascicolo della procedura. Spiega il dott. Mauro Pasquali, commercialista e custode delegato: Nella precisazione dei crediti è importante che il creditore fondiario indichi le somme che ha riscosso in sede di saldo prezzo ex art. 41 T.U.B. Tale riscossione “anticipata” ha carattere provvisorio, e pertanto, non essendo soggetta a nessun controllo preventivo da parte del professionista delegato e del giudice, dovrà necessariamente essere graduata e liquidata in sede di riparto. Infatti, può risultare che dal piano di riparto il creditore fondiario abbia ricevuto una somma maggiore di quella che gli spetta realmente. In tal caso le somme verranno restituite dal fondiario agli altri creditori con le modalità indicate dal giudice dell’esecuzione. Il creditore fondiario, inoltre, dovrà necessariamente indicare se le somme richieste siano state nel frattempo già soddisfatte in altre procedure insistenti sullo stesso titolo”. Per una corretta graduazione dei crediti è importante che il creditore procedente, colui cioè che dà stimolo alla procedura esecutiva, ed i professionisti delegati indichino le somme che andranno collocate in prededuzione. Tali sono le spese privilegiate non ancora rimborsate e che verranno inserite nel piano di riparto e soddisfatte prima del privilegio ipotecario. “La precisazione dei crediti, pertanto – aggiunge il dott. Mauro Pasquali – deve contenere nel dettaglio anche le spese privilegiate, cosiddette spese di giustizia, ex art. 2770 cod. civ. Tali sono le spese di espropriazione sostenute in un medesimo giudizio di esecuzione, ed in genere sono anticipate dall’aggiudicatario o dal creditore procedente ovvero dal creditore intervenuto nell’interesse di tutti gli altri creditori. Vengono collocate in prededuzione rispetto ai crediti ipotecari e chirografari, e quindi soddisfatte prima di ogni altro credito. Sono comprese tutte le spese riguardanti il procedimento, ossia quelle sostenute per la custodia – compreso l’onorario del custode e del c.t.u. per la stima del bene pignorato – gli oneri necessari per il pagamento delle imposte, oltre la cancellazione delle ipoteche e delle trascrizioni già iscritte sul bene. Tra le spese di giustizia vanno comprese anche quelle affrontate dal creditore procedente per l’intimazione dell’atto di precetto e per il pignoramento, nonché quelle sostenute per gli atti “conservativi” ex art. 2755 cod. civ. ossia per tutti quegli atti diretti a conservare la garanzia patrimoniale quali la separazione dei beni del defunto, l’azione surrogatoria o le spese connesse al sequestro conservativo. La precisazione dei crediti necessita oltre del dettaglio analitico e dei giustificativi di spesa, anche dell’esibizione in originale dei titoli ed in particolare dei titoli cambiari data la loro circolarità, e quindi per la prova effettiva del possesso del titolo. Pertanto, acquisita la precisazione dei crediti e verificato il deposito delle stesse, dei titoli e della documentazione nel fascicolo della procedura, il custode delegato potrà procedere all’analisi dei crediti, alla graduazione degli stessi, al conteggio degli interessi ex art. 2855 c.c. e quindi alla compilazione di un dettagliato piano di riparto per la relativa liquidazione”.
(2-Fine) “Il Messaggero” 04 ottobre 2009

IL PROGETTO DI RIPARTO E LE PRECISAZIONI DEI CREDITI

Il custode delegato dovrà analizzare i vari crediti e fare una verifica degli interessi maturati 

riparto esecuzione immobiliareUna volta terminata la vendita all’asta del bene immobile, con o senza incanto, è necessario realizzare il cosiddetto “piano di riparto”, indicare cioè come e a chi versare la somma che si è ricavata dal procedimento. “Esaurita la fase della vendita del compendio immobiliare pignorato, il giudice fissa l’udienza per la discussione e l’approvazione del piano di riparto”, spiega il dott. Mauro Pasquali, custode delegato: “Prima dell’udienza è necessario che i creditori interessati alla distribuzione del ricavato depositino l’originale della precisazione dei crediti presso la cancelleria e, contestualmente, trasmettano al custode delegato copia della stessa, comprensiva degli allegati, in tempo utile per consentire al custode di formare il progetto di riparto e di depositarlo in cancelleria”. La precisazione dei crediti costituisce il passaggio fondamentale per la formazione del progetto di riparto. Ciascun credito azionato nella procedura sarà quindi sottoposto alla lente d’ingrandimento del custode delegato che procederà all’analisi dei vari crediti e alla verifica degli interessi maturati. La precisazione, pertanto, rappresenta un momento importante per la quantificazione del credito, delle spese legali e delle anticipazioni dei vari creditori che, in concorso con la verifica effettuata dal custode, consentirà di evitare o prevenire contestazioni in sede di approvazione. “In caso di mancata produzione della nota di precisazione del credito – aggiunge il commercialista Mauro Pasquali – si farà riferimento al pignoramento o all’atto di intervento che risulteranno depositati nel fascicolo della procedura. Nel caso di mancato invio delle notule per le spese legali si liquideranno i minimi di legge, mentre in mancanza del dettaglio analitico dei giustificativi di spesa (per esempio, il compenso del ctu e l’acconto custode) si procederà al conteggio presuntivo delle anticipazioni effettuate dal creditore procedente. Nel caso in cui il creditore non trasmetta nei termini la nota di precisazione dei crediti, il professionista delegato solleciterà l’invio al legale del creditore anche a mezzo fax o e-mail , avvertendolo che in mancanza di invio entro un tempo utile per la formazione e deposito del piano di riparto, procederà alla collocazione del credito nella misura risultante nell’atto di pignoramento o di intervento, oltre gli interessi successivi, eventualmente dovuti, che fossero stati richiesti in quegli atti o che risultassero dal titolo. Se la nota di iscrizione ipotecaria non sia stata acquisita agli atti, dovrà necessariamente essere trasmessa al custode delegato con l’eventuale nota di rinnovazione in caso di prescrizione per il decorso del ventennio”. Nel caso di mutuo a restituzione rateale, “la precisazione dei crediti -spiega infine il dott. Mauro Pasquali revisore legale – dovrà essere corredata della nota di iscrizione ipotecaria, del contratto di mutuo e di erogazione e quietanza muniti della formula esecutiva, del piano di ammortamento (con indicazione espressa delle eventuali variazioni del tasso in corso di rapporto) e del prospetto analitico degli interessi moratori via via maturati con riferimento a ciascuna rata scaduta, nonché dell’atto di precetto. Nel caso di credito di lavoro oltre ai titoli sarà necessario depositare anche il verbale di pignoramento mobiliare negativo per incapienza totale o parziale dei beni mobili destinati al loro soddisfacimento. Non dovrà invece precisare il credito l’aggiudicatario per la restituzione delle somme pagate per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, quando questi ha anticipato le somme direttamente al custode prima della formazione del decreto di trasferimento. Nel caso di pluralità di beni immobili e nel caso di più debitori il creditore dovrà indicare a quali beni e di quale debitore dovrà soddisfarsi così come risulta dal titolo. Nel caso in cui un creditore intervenuto sia privo di titolo esecutivo (ad esempio stati di riparto condominiali, scritture private di riconoscimento di debito, estratto conto bancario, etc.), questo viene sottoposto a un sub-procedimento di verificazione del credito”.
(1-Continua) “Il Messaggero” 27 settembre 2009

CASE ALL’ASTA, ECCO LE REGOLE PER IL PAGAMENTO DELLE IMPOSTE

Case all’asta

mutui immobili asteAl termine dell’asta pubblica, con o senza incanto, l’immobile viene aggiudicato al migliore offerente. Ma la procedura esecutiva non termina con l’aggiudicazione, perché da quel momento il custode giudiziario viene delegato dal giudice dell’esecuzione a svolgere una serie di adempimenti. Abbiamo già visto che il custode deve vigilare sul versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario e può essere chiamato a predisporre il decreto di trasferimento, cioè l’atto che trasferisce la proprietà dell’immobile. Quando si redige il decreto di trasferimento bisogna attenersi a una serie di regole precise, riportando la visura catastale, aggiornata per l’esatta individuazione dell’immobile, i dati anagrafici dell’intestatario aggiudicatario o assegnatario, la verifica dello stato civile e del regime patrimoniale risultante dall’estratto dell’atto di matrimonio nel caso di eventuali annotazioni, questo nell’ipotesi che l’immobile sia intestato anche a uno solo dei coniugi in regime di comunione dei beni. Non bisogna dimenticare inoltre che il decreto di trasferimento contiene l’ordine di cancellare le iscrizioni e le trascrizioni che gravano sull’immobile. L’effetto traslativo della proprietà si realizza con il saldo del prezzo e con il pagamento delle imposte di registro o Iva che gravano sull’immobile. Ma quali sono gli altri adempimenti del custode dopo l’aggiudicazione? Lo spiega Mauro Pasquali, dottore commercialista in Roma: “Successivamente all’aggiudicazione il custode dovrà indicare all’aggiudicatario  del bene le somme che dovranno essere versate direttamente al professionista prima della scadenza del versamento del saldo del prezzo e quindi della formalizzazione del decreto di trasferimento: sia imposte afferenti il bene stesso, sia oneri tributari relativi alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Queste ultime, verrano anticipate dall’aggiudicatario e rimborsate dalla procedura esecutiva in sede di riparto. E’ necessario precisare che la base imponibile per il trasferimento dell’immobile abitativo in sede di asta pubblica è costituita dal prezzo di aggiudicazione (Ris. N. 102/E del 17/05/07). Sulla tassazione del decreto di trasferimento andranno verificate le ipotesi dei diversi regimi fiscali sul trasferimento di immobili o terreni da imprese o da privati, oltre all’applicazione dell’aliquota ridotta nel caso di prima casa o per i beni di interesse  storico ed artistico. Per quanto concerne la scadenza del versamento del saldo del prezzo, sono previsti 60 giorni dall’aggiudicazione definitiva senza incanto e 70 giorni dall’aggiudicazione provvisoria per la vendita con incanto per ulteriori offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni dopo l’incanto.”
(2 – Continua) “Il Messaggero” 12 luglio 2009